いつまでくすぶり続けるの?

みんなが日々悶々とくすぶっている状況から、次の一歩を踏み出してくすぶり続け無い為の情報サイト。 そんな私が一番くすぶっているのは内緒。

鹿児島県の空き家率は全国6番目に高い割合。なのに建築中アパートの多い謎

全国の平均空家率が平成25年度時点で、13.5%。
そして、全国で6番目に空き家率の高い鹿児島県の平均空家率は16.5%。
空き家拡大中ですね~。

akiya

 


一番は山梨県ですか。
その次は四国勢が並んでますね。
そこからの鹿児島県です。

空き家率低いのが宮城なのは、前回よりも空き家率が改善している点から推測するとおそらく大震災による津波で一斉に家屋が破壊された影響でしょうか。
これって、人口が流出してるから空き家率が高いことだけではなく、『放置』されている家があるって視点も必要ですよね。
例えば、鹿児島から東京へ就職し、ある時相続が発生したけど、東京に住んでいると鹿児島の実家を管理できずに、結局そのままにしているとか。
この場合、家を取り壊せば空き家率は改善するわけですが、そのままにしていると空き家率を上げるだけですよね。
しかも、自分が幼少期を過ごした家を誰も住まないから解体するって、心情的に解体しにくいのもわかる気がします。

そんな空き家天国になっている鹿児島県で、新築アパートがいまだに建設されている謎。

賃貸アパートなので、古いアパートの入居者が新しいアパートへ引っ越す等一定の需要があるとは考えられるけど、今新築のアパートも10年もすれば、経年による劣化が見られてきますよね。
10年以上経過すると、入居者集めに苦労しだすとも聞いたことがあります。
10年でアパート建築資金を取り戻すことできるんですかね。

でね、その新築のアパートのほとんどが大東建託が建設をしているアパートなんですよ。
 
大東建託のホームページを除くと、土地を活用した節税方法として、借り入れをしてアパートを建築する方法を紹介してますけど・・・これって本当に有効なんでしょうか。
大東建託ホームページ

daitoukentaku

ケーススタディーが載ってました。
1億円の土地の相続を、何もしない事例とアパート建築で節税する事例です。

節税額見て下さい。
たった350万円の節税をするのに、7000万円の借り入れを発生させてます。

これって、もしもアパートの入居が悪くて7000万円の返済が苦しくなるようであれば350万円の節税の為に、そのアパートも土地も失うことになる可能性も含んでませんか。

それぞれの施主がどういう考えでアパートを建築しているのかはわかりませんが、少なくとも節税の為っていうのはリスクの方が大きいですよね。

例えば、10戸×5万円で毎月50万円のアパート収入があっても、入居者を募集する費用も掛かりますし、毎年固定資産税もかかります、借入金の返済もありますし、入退去時の修繕もかかり、10~15年に一度は大きな改修も必要になるでしょう。
手元に残るのっていくらですか。
7000万円を20年の金利2%で返済するとしても元利合計毎月約35万円かかる計算になります。
この時点で50万から約35万を控除すると手元資金15万です。
そこから固定資産税を支払い、広告費、管理費を支払い、火災保険料を支払い、修繕費を支払い、うん、手元資金無くなりそう。。。

しかも、ずっと満室じゃないですからね。
むしろ、人口が減少していくことを考えると、空き室の可能性の方がよっぽど高いですよ。 
空き室が増えると精神的にも良くありません。
属性が悪いと家賃の延滞者も出ることでしょう。

これだけのリスクを背負いきれるんですかね。

こんな話をするのも、身近にアパート経営している人がいるので・・・大東建託ではなく自分でしてますが、大変なようです。